Het eerste recht van aankoop is een wettelijke bepaling die nogal eens van toepassing is als het gaat om aankoop van onroerend goed in Italie. Veel mensen kopen een landelijke woning met een flink stuk grond en vaak gaat het daarbij om landbouwgrond.

 De eigenaren van de aangrenzende percelen, mits ze nog actief boeren, hebben in dat geval het recht van eerste aankoop. Het voorlopig koopcontract dient per aangetekende post naar de desbetreffende boerende buren worden gestuurd en deze hebben dan 30 dagen de tijd om hun recht uit te oefenen. Dit is in principe de verantwoordelijkheid van de verkopende partij maar deze taak wordt meestal door de makelaar op zich genomen. Zij mogen dan voor minimaal hetzelfde bedrag dat in het voorlopig koopcontract wordt genoemd het object aankopen. Na 30 dagen vervalt het recht en is in principe het object vrij verkoopbaar. De ontbindende voorwaarde wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract.

Minder bekend is het eerste recht van aankoop door de Staat, de Regio of ander bevoegde instantie, als het object een monument betreft. De zogenaamde Diritto di Prelazione Artistica. In dat geval dient het voorlopig koopcontract binnen 30 dagen na ondertekening te worden gepresenteerd bij de genoemde instantie. Deze heeft dan een wettelijke termijn om te reageren of ze willen overgaan tot aankoop van het monument. Deze termijn is in principe 60 dagen maar kan verlengd worden tot 180 dagen. In principe is dit iets wat de Notaris op zich neemt en deze ontbindende voorwaarde wordt altijd opgenomen in het voorlopig koopcontract.

Twee casussen uit de praktijk

Casus 1

Klanten kopen een kasteel in Le Marche en ze zijn geïnformeerd over het feit dat het een monument betreft. Het voorlopig koopcontract wordt getekend en de aanbetaling blijft in deposito bij de Notaris totdat er zekerheid is dat het recht niet uitgeoefend zal worden. Daarna kan het in principe vrijgegeven worden ten gunste van de verkopende partij. Er was wel een extra voorwaarde namelijk dat het kasteel één zondag per maand opengesteld moet worden voor het publiek. Een eis waar de kopers geen enkele moeite mee hadden. Al met al een aankoop die vooral lang duurde maar helemaal volgens de regels is verlopen. Eind goed al goed.

Casus 2

Het tweede verhaal betreft de aankoop van een appartement in de provincie Bolzano. Het appartement bevindt zich in een moderne uitbouw van een oud hotel dat inmiddels opgedeeld is in appartementen. Ik ben niet bij de bezichtiging geweest dus ik ken het object niet persoonlijk. De makelaar is tweetalig en dus kan de klant het ook alleen af. Denk je…. In het aankoopvoorstel wordt met geen woord gerept over het eerste recht van aankoop door de Provincie Bolzano. Mijn klant heeft haast met aankopen en daarom besluit men direct door te gaan naar de akte en het voorlopig koopcontract over te slaan. Wat schetst mijn verbazing als ik in de akte lees dat er sprake is van het eerste recht van aankoop. Dat betekent dat mijn klant de verkoopprijs gaat betalen terwijl er nog een recht van eerste aankoop uitgeoefend zou kunnen worden. Het betekent ook dat het appartement voorlopig niet op zijn naam komt te staan. En dat is een risico want hij wil zich meteen inschrijven als inwoner van de betreffende Gemeente. Volgens de makelaar doen we onnodig moeilijk want Monumentenzorg heeft nog nooit voor problemen gezorgd. De Notaris doet onze zorgen ook af als onnodig. Maar voor de zekerheid laat ik een extra contract opstellen waarin de verkopende partij het gebruik van het appartement garandeert. Allemaal onzin volgens de makelaar maar hij gaat er wel in mee. Eind goed al goed? Waarschijnlijk wel maar toch was deze situatie vermijdbaar geweest als de makelaar correct had geinformeerd.